山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
(草案征求意見稿)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,保障社會和諧穩(wěn)定,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費,包括物業(yè)公共服務(wù)費、機動車停放費、特約服務(wù)費等費用。
第三條 省人民政府價格主管部門負責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門按照價格管理權(quán)限,負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、人民防空等部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)服務(wù)收費管理相關(guān)工作。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開和質(zhì)價相符的原則,按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點及服務(wù)階段分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第五條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費、停車服務(wù)費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費實行政府指導(dǎo)價,其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費項目,由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱“物業(yè)主管部門”)制定基準(zhǔn)價及浮動幅度,報同級人民政府批準(zhǔn),并向社會公布。
本辦法所稱普通住宅,不包括獨棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)費
第六條 本辦法所稱物業(yè)公共服務(wù)費,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等公共性服務(wù),向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素,實行分等級定價。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第八條 普通住宅在銷售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案,選擇物業(yè)服務(wù)等級,以招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,確定具體收費標(biāo)準(zhǔn),報送當(dāng)?shù)貎r格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第九條 物業(yè)服務(wù)等級、內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、合同期限、終止情形等,應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明,并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公共服務(wù)費的內(nèi)容。
第十條 因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因,造成配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免,差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條 因政府指導(dǎo)價變動需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價變動范圍內(nèi)做相應(yīng)調(diào)整。
因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將真實、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開,并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主書面同意。
第十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同有約定的,物業(yè)公共服務(wù)費可以預(yù)收,但預(yù)收時間不得超過半年。
符合交付條件的物業(yè),業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期不辦理交付手續(xù)的,物業(yè)公共服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人交納。
物業(yè)尚未出售、出租或者因建設(shè)單位原因未按時交付物業(yè)買受人的,物業(yè)公共服務(wù)費由建設(shè)單位交納。
第十三條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費。
第十四條 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積(不含與住宅配套的儲藏室面積,下同)計收。已辦理房屋權(quán)屬證書的,以房屋權(quán)屬證書記載的房屋建筑面積計收；未辦理房屋權(quán)屬證書的,按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。
獨立專有車庫的物業(yè)公共服務(wù)費,按照房屋權(quán)屬證書或者房屋買賣合同載明的建筑面積計收。
改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)公共服務(wù)費,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照約定標(biāo)準(zhǔn)計收。
第十五條 普通住宅交付后空置一年以上的,其前期物業(yè)公共服務(wù)費按實際運行費用適當(dāng)減收。具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門確定。
第十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期限內(nèi)的,維修養(yǎng)護費用由建設(shè)單位負擔(dān)；超過保修期限的,其維修、更新和改造費用應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支,不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人另行收取。
第三章 機動車停放費
第十七條 本辦法所稱機動車停放費,包括車位租賃費、停車服務(wù)費、車位場地使用費。
第十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人及其他承租人租賃建設(shè)單位的車位,應(yīng)當(dāng)交納車位租賃費,具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位約定。
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和收取車位租賃費的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同。未簽訂書面委托合同的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取費用。
普通住宅車位租賃費標(biāo)準(zhǔn),由承租人與建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人,應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定。
己購買車位但未停放車輛的,停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。
第二十條 對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的,可以收取車位場地使用費,具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定。
普通住宅前期物業(yè)車位場地使用費,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
第二十一條 長期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的,可以按月收取車位場地使用費；臨時停放機動車的,可以按小時收??；停放未超過2小時的,應(yīng)當(dāng)免費。
第二十二條 對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛,以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛,不得收取任何費用。
第四章 其他服務(wù)收費
第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有,由業(yè)主大會決定其使用方式和用途。
屬于普通住宅前期物業(yè)的,其收益資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于抵扣物業(yè)公共服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管第一款規(guī)定的收益資金的,除扣除相應(yīng)的管理費及稅費外,不得挪作他用。管理費不得超過收益資金的20%,具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))價格主管部門確定。
第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、車輛實行出入管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證件。因遺失、損壞需要補辦的,可以適當(dāng)收取工本費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供免費出入證件之外更為便利的通行設(shè)備的,由業(yè)主、物業(yè)使用人自愿選擇,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取費用。
第二十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進行室內(nèi)裝修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主或者裝修人員收取室內(nèi)裝修保證金和建筑垃圾清運費,具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照與業(yè)主或者物業(yè)使用人的約定,提供機動車看管、家政服務(wù)等特約服務(wù)并收取相應(yīng)的費用。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第五章 監(jiān)督管理
第二十九條 價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查,建立物業(yè)服務(wù)收費成本調(diào)查和價格監(jiān)測制度,及時查處物業(yè)服務(wù)收費違法行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的賬簿、文件及其他資料,不得弄虛作假。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律,遵守價格法律法規(guī),嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同,保證服務(wù)質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)價相符。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、等級、項目、計費方式與起始時間、收費標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)、價格舉報投訴電話等,接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督,不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定,不得以保證金、押金等形式變相收費。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金,應(yīng)當(dāng)單獨列賬,獨立核算,按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公示。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同及本辦法規(guī)定,擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按合同約定交納的,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式依法追繳。
第三十四條 建立物業(yè)服務(wù)收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務(wù)收費引起的投訴舉報,由價格主管部門和其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)依法處理。
第六章 法律責(zé)任
第三十五條 違反本辦法規(guī)定的行為,法律、法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責(zé)任的,從其規(guī)定；法律、法規(guī)未規(guī)定法律責(zé)任的,依照本辦法的規(guī)定處罰。
第三十六條 違反本辦法規(guī)定,建設(shè)單位在普通住宅銷售前未將物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)報送備案的,由價格主管部門責(zé)令限期改正,逾期拒不改正的,處5000元以上1萬元以下罰款。
第三十七條 違反本辦法規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的,由價格主管部門處1萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)未按規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的；
(二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；
(三)未按規(guī)定使用、管理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益資金和車位場地使用費的；
(四)未按規(guī)定免費配備出入證件的。
第三十八條 違反本辦法規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的,由價格主管部門依據(jù)價格法律、法規(guī)、規(guī)章予以處罰；構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的;
(三)采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)強制或者變相強制服務(wù)并收費的;
(五)違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費的；
(六)自立收費項目或者自定標(biāo)準(zhǔn)收費的；
(七)不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的;
(八)不配合價格行政執(zhí)法的；
(九)其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
第三十九條 價格主管部門和其他有關(guān)部門違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)未按規(guī)定制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；
(二)超越權(quán)限制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；
(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人員賄賂的；
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第四十條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費,可以參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第四十一條 本辦法實施前已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的,物業(yè)服務(wù)及收費標(biāo)準(zhǔn)等仍然按合同約定執(zhí)行；合同未約定期限的或者合同到期后,應(yīng)當(dāng)按本辦法執(zhí)行。
第四十二條 本辦法自 年 月 日起施行。